골드만삭스가 유럽 주요 부동산 종목 두 곳의 투자의견을 상향했다. 이번 조정은 2025 회계연도(FY25) 실적 발표를 앞두고 매크로 전망 개선과 가치평가(밸류에이션) 재산정에 따른 것이다.
2026년 1월 23일, 인베스팅닷컴의 보도에 따르면, 골드만삭스는 스웨덴 상장 리츠인 Castellum(카스텔룸)을 기존의 중립(Neutral)에서 매수(Buy)로 레이팅을 올렸고, 스페인 상장 부동산회사인 Colonial Inmobiliaria(콜로니알 인모빌리아리아)는 매도(Sell)에서 중립(Neutral)으로 상향 조정했다.
분석의 핵심 내용
골드만삭스의 리서치팀은 커버리지 대상 전체에 대해 2025년 실적이 대략 주당순이익(EPS) 기준 약 2%와 순유형자산(Net Tangible Assets, NTA) 기준 약 3%의 성장률을 보일 것으로 전망했으며, 2026년에는 이 성장세가 더 가팔라질 것으로 예상한다고 밝혔다. 또한 2026년에는 골드만 커버리지 대상의 총회계수익률(Total Accounting Return)이 약 10% 수준이 될 것으로 추정했다.
레포트가 지목한 실적 시즌의 주요 관전 포인트
골드만 분석가들은 이번 실적 시즌에서 투자자들이 임대(리싱) 동향, 자산 재배치(Asset Rotation), 구조조정 또는 자사주 매입 같은 전략적 조치에 주목할 것이라고 전망했다. 특히 리츠·부동산업체의 경우 임대율 개선과 수익성 회복, 자산 매각을 통한 포트폴리오 재편, 재무비용(펀딩 스프레드) 완화 등이 주가에 중요한 변수로 작용할 가능성이 크다고 지적했다.
골드만의 해석: “임대 성장, 투자 및 추가 수익원이 현재 밸류에이션에서 매력적이라고 본다”고 평가하며, 매크로 환경이 개선되는 가운데 2026년의 수익 가속을 기대한다고 밝혔다.
카스텔룸(Castellum) 상향의 배경과 구체적 수치
카스텔룸에 대한 상향은 스웨덴의 거시경제 여건 개선과 경영진 재편을 통한 전략 전환이 복합적으로 작용한 결과로 설명된다. 골드만은 임대에 더 집중해 공실률을 낮추고, 관리비용 축소, 펀딩 스프레드(조달비용) 하향, 그리고 명시된 자산 매각 프로그램과 자사주 매입 프로그램을 결합한 전략을 긍정적으로 평가했다.
구체적으로 골드만은 2026~2027년 동안 총 약 110억 스웨덴 크로나(SEK) 규모의 자산 매각을 가정했으며, 향후 12개월 내에 40억 SEK 규모의 자사주 매입을 반영했다. 또한 골드만의 2027년 EPS 추정치는 블룸버그 컨센서스보다 약 10% 높은 수준으로 기재되어 있다. 이와 함께 골드만은 카스텔룸의 목표주가를 138 SEK로 상향 조정했으며, 이는 당시 주가 수준으로부터 약 28%의 상승 여력을 시사한다.
콜로니알 인모빌리아리아(Colonial) 상향의 배경
콜로니알은 지난 9개월간 주가가 약 15% 가량 저조하게 움직였다. 골드만은 가치평가(밸류에이션) 기준을 2027년까지 롤포워드(roll-forward)하면서, 현 수준에서의 하방(하락) 여지가 제한적이며 약 3%의 상승 여지가 있다고 판단했다. 이에 따라 콜로니알의 목표주가는 기존 €4.87에서 €5.24로 상향되었다.
골드만은 유럽 부동산 섹터 전반에 대한 12개월 목표주가를 평균적으로 약 6% 상향 조정했다고 밝혔는데, 이는 최근의 매크로 환경 개선과 밸류에이션 입력값의 업데이트를 반영한 결과다.
용어 설명(독자 이해를 위한 보충)
주당순이익(EPS)은 기업의 순이익을 발행주식수로 나눈 값으로, 주주에게 돌아가는 이익의 규모를 보여준다. 순유형자산(NTA)는 회계상 유형자산의 순가치를 나타내며 리츠 등 자산기반 기업의 본질적 가치를 평가할 때 활용된다. 총회계수익률(Total Accounting Return)은 배당·수익·자산변동 등을 포함한 총수익률을 의미하며 투자자 관점의 전체 수익성을 나타낸다. 밸류에이션 롤포워드(valuation roll-forward)는 목표시점(예: 2027년)으로 재무 추정 및 가치평가를 연장해 목표주가를 재산정하는 작업을 말한다.
시장 및 투자자에 대한 영향 분석
골드만의 이번 상향은 단기적으로 해당 종목과 유사 포지션의 유럽 부동산 주식에 긍정적 신호로 작용할 가능성이 크다. 특히 카스텔룸의 경우 자산 매각과 자사주 매입이라는 명확한 자본정책이 제시되면서 EPS 개선과 주당 가치 제고가 기대된다. 골드만이 가정한 110억 SEK의 매각과 40억 SEK의 자사주 매입은 재무구조 및 주당 이익 개선(earnings per share accretion)에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
콜로니알의 경우 최근 9개월간의 주가 하락에도 불구하고 골드만은 하방이 제한적이라고 판단해 목표주가를 소폭 상향했다. 이는 투자자들이 매크로 개선과 함께 리츠 밸류에이션의 바닥 신호를 확인할 경우 점진적인 수익률 회복을 기대할 만한 근거가 된다. 다만, 자산 매각의 속도, 임대시장의 수요 회복 속도, 유럽 지역별 금리 및 금융시장 변동성 등은 향후 성과에 영향을 미치는 주요 리스크로 남아 있다.
향후 관전 포인트와 투자 시사점
투자자들은 다가오는 2025 회계연도 실적 발표를 통해 임대율 개선 여부, 자산 매각의 구체적 집행 계획, 자사주 매입의 실제 시행 시점과 규모, 그리고 펀딩 스프레드(조달 비용)의 변화 등을 면밀히 확인해야 한다. 또한 골드만이 제시한 2026년의 총회계수익률 약 10%는 현 밸류에이션에서의 매력도를 시사하지만, 이는 가정에 기반한 전망이므로 리스크 관리를 병행한 접근이 필요하다.
마지막으로, 골드만의 상향 조치와 목표주가 상향은 유럽 부동산 섹터 전반에 대한 투자심리 개선으로 연결될 수 있으나, 지역별 경기 차별화와 금리 민감도를 고려해 개별 종목의 펀더멘털을 중심으로 한 종목별 분석이 중요하다고 판단된다.
요약 핵심 : 골드만삭스는 2026년 및 2027년을 바라보는 밸류에이션 업데이트를 통해 카스텔룸과 콜로니알의 투자의견을 상향했다. 카스텔룸은 매각 및 자사주 매입을 전제로 한 전략 전환으로 목표주가 138 SEK(약 28% 상승 여지)로 상향되었고, 콜로니알은 목표가를 €5.24로 상향하면서 하방 리스크가 제한적이라는 판단을 제시했다.
