■ 들어가며: ‘음소거된 리스크’가 커진다
골드만 삭스가 최근 보고서에서 2025년 하반기 미국 주거용 투자(residential investment)가 전년 동기 대비 –8% 감소해 GDP 최대 약 0.5%p를 끌어내리는 ‘성장 역풍’이 될 것이라고 경고했다. 일견 1분기 1.4%, 2분기 1.6% 성장률 속에서 묻혀 있던 리스크지만, 장기(1년 이상) 관점에서 보면 주택→가계→금융→내구재 소비→지방재정으로 파급될 복합 충격의 서막일 수 있다.
1. 거시 데이터로 본 ‘–8%’의 의미
| 항목 | 2023‧24년 평균 | 2025년 하반기 전망 | 증감률 |
|---|---|---|---|
| 주거용 고정투자 실질 성장률 | +2.1% | –8.0% | ▼10.1%p |
| 단독주택 착공(연율) | 97만 호 | 89만 호 | –8.2% |
| 다세대 착공(연율) | 54만 호 | 41만 호 | –24.1% |
| 30년 고정 모기지 평균금리 | 6.7% | 6.2%* | –0.5%p |
* 골드만 베이스라인 시나리오: 2025년 중 연준 50bp 인하 가정.
표가 보여주듯 다세대(multifamily) 건설 급감이 –8% 예상치의 절반 이상을 차지한다. 이민 순유입 둔화·자금조달 비용 상승·재고 과잉의 ‘삼중 부담’이 원인이다. 단독주택은 착공 물량이 비교적 완만하게 줄지만, 기초공사→자재 주문→가구·가전 판매로 이어지는 파급고리는 길다.
2. 장기 시그널① — 모기지 금리 ‘고착화’와 록인(lock-in) 효과
① 금리 구조: 30년 고정 금리는 연준 정책금리보다 평균 175bp 스프레드로 형성된다. 2022년 이후 스프레드는 215bp까지 벌어졌다. 이는 역사상 상위 5%에 해당하는 불균형이다.
② 록인 효과: 팬데믹 직후 2.5~3.0%대 저금리로 대출받은 가계가 전체 모기지 잔액의 63%를 차지한다(Freddie Mac). 금리 6% 시대에는 기존 주택을 매물로 내놓을 유인이 급감하고, 시장 유동성이 낮아지며 착공·이전 비용 모두 둔화된다.
장기 파장: 연준이 2026년 말까지 정책금리를 3% 부근으로 낮추더라도, 모기지 스프레드 정상화 = 장기채 금리 안정 = MBS 스프레드 축소라는 3단계가 동시에 작동해야 한다. 현실적으로 2027년까지 4.5% 이하 대출금리를 기대하기 어렵다.
3. 장기 시그널② — 가계 대차대조표와 소비 패턴의 이중 변화
- 순자산 효과 축소: 주택가격 상승률이 2021~22년 연 +17%에서 2025년 +3%로 둔화. 주택자산 비중이 높은 중장년층 소비가 둔화될 가능성.
- 주거비 인플레 고착: CPI 가중치 34%인 Shelter 지수는 18~24개월 시차를 두고 임대료 현실화를 반영한다. 2026년까지 헤드라인 물가 하방을 제한.
- 내구재 지출 피크아웃: 리세일(resale) 감소로 이사·리모델링·가구·가전 등 ‘주택 전이 소비’(housing-adjacent spending)가 평균 –6%p 둔화(콘퍼런스보드 추정).
4. 장기 시그널③ — 건설 섹터 밸류체인의 균열
주거용 건설 가치는 목재·철강·PVC·가전·유틸리티 인프라로 확대 전파된다.
| 밸류체인 단계 | 대표 상장사 | 2024~25 실적 컨센서스 | 장기 리스크/기회 |
|---|---|---|---|
| ① 주택건설 | Lennar, DR Horton | 매출 +2%, EPS –3% | 연방·지방 인프라 보조금이 완충 |
| ② 자재·부품 | US Steel, Cleveland-Cliffs | 매출 –7%, EBITDA –12% | 중국·인도 수입 규제 시 수혜 가능 |
| ③ 가전·가구 | Whirlpool, Mohawk Industries | 매출 –4%, 마진 –1.5%p | 리쇼어링 + 친환경 리노베이션 세액공제 |
특히 다세대 주택 착공 급감은 엘리베이터·HVAC·소방설비 등 고부가 기술장비 수요를 동반 둔화시켜, 엘리베이터 업계의 EBITDA 컨센서스가 2026년까지 –8%p 하향 조정됐다(S&P Global).
5. Fed·재정·지방정부—세 가지 완충 변수
- 통화정책 변수: 연준은 현재 유휴 주거공급·건설 PMI·착공 허가를 선행지표로 모니터링한다. 실제 –8%가 현실화될 경우 2026년 상반기 중 총 100bp 추가 인하가 베이스라인이 될 수 있다.
- 연방 재정 보조: 2024년에 통과된 Green Homes Act(에너지효율 리베이트) 잔여 180억 달러는 향후 3년간 주택 리모델링 투자로 분산 집행되어 자재·설비 부문의 수요 바닥을 형성할 여지가 있다.
- 지방정부 세수 다변화: 주택거래세·취득세 감소를 대응하기 위해 레저·카지노·탄소 옵션 등 대체 수입원 도입이 확대될 전망. 이는 리조트 REIT·친환경 ETF에게 간접 호재.
6. 투자전략 — ‘주거 약세’를 기회로 바꾸는 세 가지 포트폴리오
① 모기지 서브프라임 ETF 회피 + MBS 듀레이션 쇼트
금리 피크아웃 기대에도 스프레드 축소가 더딜 수 있어, AGG(미국 총채권 ETF) 대비 MBS 구간 비중을 –20%까지 줄이고 mbs short ETF(예: SJB)로 헤지.
② 리노베이션·에너지효율 테마 롱
R&R (Retrofit & Renovation) 수혜주 Carrier Global, Trane, Owens Corning 포트폴리오 비중 15%까지 확대. 주택거래 축소→Stay-and-Upgrade 수요로 실적 버퍼.
③ 건설장비 Capex 하향 → 부품 애프터마켓 플레이
CAT, Deere 등 장비 OEM은 마진 압박. 대신 부품·정비 Aftermarket 비중이 높은 Genuine Parts, O’Reilly Auto로 로테이션.
7. 결론 — ‘조용한 균열’은 시간이 지날수록 커진다
주거용 투자 –8% 감소는 숫자 자체보다 구조적 추세 반전이라는 점이 중요하다. 팬데믹 돈풀기→저금리→자산 가격 급등→록인→착공 둔화로 이어지는 순환 사슬이 완성됐다는 의미다. 연준·정부·지방자치단체의 완충 장치가 있더라도, 가계 체감 이자부담, Shelter CPI 하방 경직성, 건설 밸류체인 마진 축소는 2026년까지 불가피하다. 투자자는 주택건설주 단기 반등에 매몰되기보다, 리모델링·친환경·애프터마켓·지방재정 대체 수입원 등 ‘Second-Order Beneficiary’ 영역을 선별할 필요가 있다.
— 이중석 (경제 칼럼니스트 兼 데이터 분석가)
